ماذا نعني بضريبة البيوع العقارية؟
ضريبة البيوع العقارية هي ضريبة تفرض على العقارات المباعة مهما كانت صفة العقار المباع.
  من هم المكلفون الخاضعون لضريبة البيوع العقارية؟
 المكلفين الخاضعين لتسديد ضريبة دخل على البيوع العقارية هم الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين السوريين ومن في حكمهم من غير السوريين.
 ما هي العمليات التي قد تعتبرها الدوائر العقارية بيوعا خاضعة للتكليف ؟
من العمليات التي اعتبرتها الدوائر المالية بيوعا خاضعة للتكليف على سبيل المثال:
 - عمليات البيع التي سيتم تسجيلها في ( السجل العقاري – السجل المؤقت – الكاتب بالعدل ).
 - التنازل لدى الجمعيات التعاونية السكنية.
 - التنازل لدى المؤسسة العامة للإسكان.
 - الأحكام القضائية القطعية.
 - عمليات المبادلة وتخضع للضريبة حسب نوع العقار المتنازل عنه.
 - عمليات المشاركة بين صاحب الأرض والتاجر عند قيام أحدهما بالبيع  أما في حال التخاصص بينهما فلا يخضع أي منها للضريبة.
 - الاختصاص بين عدة مالكين ضمن عقار واحد ( سكني أو تجاري) فيخضع الفرق بين القيم المالية المتخاصص عليها للضريبة

 الاختصاص بين عدة مالكين على عقارات مختلفة تجاري مع سكني أو زراعي مع سكني فيعتبر مبادلة ويخضع للضريبة.

 عندما أبيع العقار الخاص بي كيف تحتسب الضريبة المتوجبة على هذا البيع؟
تحتسب ضريبة البيوع العقارية كنسبة مئوية من القيمة المالية القطعية (المدونة في سجلات الدوائر المالية ) للعقار المباع وقد اختلفت النسب الضريبية المفروضة على البيع باختلاف وصف العقار المباع وفقا لما يلي:
 العقارات السكنية: (بما في ذلك الأسطح التي لا يسمح بالبناء عليها )
 في حال كان تاريخ بدء سريان التكليف عام 1985م وما قبل:
الضريبة = القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية × 25%
مثال : قمت ببيع منزل قيمته المالية 60000 ل س وتاريخ بدء سريان تكليفه 1985 تكون الضريبة المترتبة عليه كما يلي :
الضريبة =60000×25%=15000ل.س
 تاريخ بدء سريان التكليف عام 1986م وما بعد:
الضريبة = القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية × 15%
مثال  : قمت ببيع منزل قيمته المالية 75000 ل س وتاريخ تكليفه 1988 تكون الضريبة المترتبة عليه كما يلي :
الضريبة =75000ْ×15%=11250ل س
           الأراضي:
     أ - الأراضي الواقعة داخل المخططات التنظيمية المصدقة :
ويقصد بها كل عقار يقع داخل المخطط التنظيمي المصدق للمحافظات والمدن والبلدان والقرى بموجب كتاب صادر عن الجهة الإدارية التابع لها العقار المباع بما في ذلك الأسطح المعدة للبناء والتي يسمح البناء عليها.
وتم تحديد نسبة الضريبة وفق ما يلي:
 تاريخ سريان التكليف عام 1985م وما قبل:
تعتمد نسبة 30% وتزداد هذه النسبة بمعدل 10% عن كل سنة تملك على ألا تزيد نسبة الزيادة على 100% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية ومهما بلغت سنوات التملك.
حيث تصبح النسبة 130% من القيمة المالية القطعية .
 تاريخ سريان التكليف عام 1986 وما بعد:
تعتمد نسبة 20% وتزداد هذه النسبة  بمعدل 10% عن كل سنة تملك على ألا تزيد نسبة الزيادة على 100% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية مهما بلغت سنوات التملك.
حيث تصبح النسبة 120% من القيمة المالية القطعية .
مثال عن بيع أرض:
أرض داخل مخطط تنظيمي تملكها البائع منذ 15 سنة قيمتها المالية 100000 ل.س وسرى بدء تكليفها عام 1986 وما بعد يطبق عليه نسبة 20% عن السنة الأولى للتملك وزيادة 10% عن كل سنة تملك وتتوقف الزيادة عند 100% فتصبح نسبة الضريبة الإجمالية 120% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية .
وبالتالي القيمة المالية القطعية × نسبة 120% = الضريبة
100000 × 120% = 120000 ل.س ضريبة البيوع العقارية للأرض المذكورة.

ب – الأراضي الواقعة خارج المخططات التنظيمية المصدقة:
 الأراضي البعل: وتشمل الأراضي الموصوفة في القيد المالي أرض بعل سليخ أو أرض بعل  مشجرة أو كثبان رملية أو جبلية أو صخرية أو تجمعات ترابية.
 وتم تحديد نسب الضريبة وفق ما يلي:
 تاريخ سريان التكليف عام 1985م وما قبل:
  تعتمد نسبة قدرها 10% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية.
 تاريخ سريان التكليف عام 1986 وما بعد:
تعتمد نسبة قدرها 7% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية.

2 – الأراضي السقي:
وتشمل الأراضي الموصوفة في القيد المالي أرض سقي سليخ أو أرض سقي مشجرة, وتم  تحديد نسب الضريبة وفق ما يلي:
 تاريخ سريان التكليف عام 1985م وما قبل:
تعتمد نسبة قدرها 15% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية.
 تاريخ سريان التكليف عام 1986 وما بعد:
تعتمد نسبة قدرها 10% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية.

 العقارات التجارية:
ويقصد بها كل عقار غير سكني يستخدم أو معد للاستخدام ومزاولة إحدى المهن التجارية أو المهنية أو الصناعية أو العلمية وسواء كان هذا العقار مستثمر أو غير مستثمر أو كان تام لبناء أم على الهيكل باعتبار العقار مقدر تجارياً.
 ماذا يقصد بملكية العقارات التجارية؟
تقسم ملكية هذه العقارات إلى ثلاثة أقسام هي (رقبة – انتفاع – حق إيجار) ويقصد بالملكية ( الرقبة والانتفاع) وحق الإيجار (الفروغ).
 كيف تعالج النسب الضريبة في العقارات التجارية ؟:
أ – إذا تم التنازل بيعاً للملكية ( رقبة – انتفاع ) في العقارات المؤجرة أو التنازل عن كامل العقار في المناطق التي لا يتم فيها تسليم العقارات التجارية مقابل بدل حق إيجار ( فروغ) تعتمد نسبة قدرها 30% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية
ب – في حال التنازل بيعاً لحق الرقبة للعقارات المؤجرة والعقارات في المناطق التي لا يتم فيها تسليم العقارات التجارية مقابل بدل حق الإيجار ( فروغ ) تطبق الأسس الواردة في الفقرة ( أ ) السابقة والناتج مضروب ب 2/5
ج – في حال التنازل بيعاً لحق الانتفاع للعقارات المؤجرة والعقارات في المناطق التي لا يتم فيها تسليم العقارات التجارية مقابل حق إيجار ( فروغ ) فتطبق الأسس الواردة في الفقرة /أ/ السابقة والناتج مضروب بـ 3/5
د – أما في حال قيام مالك عقار تجاري بالتنازل عن العقار كاملاًًًًًً عن ( ملكية + فروغ ) في المناطق التي يتم تسليم العقارات التجارية فيها مقابل حق إيجار ( الفروغ ) فيتم حساب الضريبة وفق ما يلي:
1 – تحسب الضريبة المترتبة عن التنازل عن حق الملكية بنسبة 30% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية
2 – تحسب الضريبة المترتبة عن التنازل عن حق الإيجار ( فروغ )
3 – تضاف الضريبة المترتبة عن التنازل عن حق الإيجار إلى الضريبة المترتبة عن التنازل عن حق الملكية فينتج معنا الضريبة المترتبة عن بيع العقار التجاري كاملاً.
نسب الضريبة عن بيع حق الإيجار (الفروغ):
لقد تم تصنيف العقارات التجارية عند حساب الضريبة المترتبة إلى خمسة أنواع:
أ-المحلات التجارية:
وهي كافة العقارات التجارية الواقعة في الطابق الأرضي في حال التنازل عن حق إيجارها فقد تم اعتماد نسبة 30% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية إذا تم التنازل خلال السنة الأولى للتملك وتزداد هذه النسبة بمعدل 30% عن كل سنة تملك على ألا تزيد نسبة الزيادة على 600% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية ومهما بلغت سنوات التملك.
حيث تصبح النسبة 630% من القيمة المالية القطعية .
ب-المكاتب:
وهي كافة العقارات التجارية الواقعة في الطابق فوق الأرضي في حال التنازل عن حق إيجاراها فقد تم اعتماد نسبة قدرها 25%  من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية إذا تم التنازل في السنة الأولى للتملك وتزداد هذه النسبة بمعدل 15% عن كل سنة تملك إضافية  على ألا تزيد نسبة الزيادة على 300% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية ومهما بلغت سنوات التملك.
حيث تصبح النسبة 325% من القيمة المالية القطعية .
ج-المستودعات:
وهي كافة العقارات التجارية الواقعة في الطوابق تحت الأرضي في حال التنازل عن حق إيجارها  فقد تم اعتماد نسبة قدرها  20% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية إذا تم التنازل في السنة الأولى للتملك وتزداد هذه النسبة بمعدل 10% عن كل سنة تملك إضافية على ألا تزيد نسبة الزيادة على 200% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية ومهما بلغت سنوات التملك.
حيث تصبح النسبة 220% من القيمة المالية القطعية .
     د- المنشآت الصناعية والخدمية:
تعتمد نسبة 15% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية عن السنة الأولى للتملك  وتزداد هذه النسبة بمعدل 10% عن كل سنة تملك على ألا تزيد نسبة  الزيادة على 150% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية ومهما بلغت سنوات التملك.
حيث تصبح النسبة 165% من القيمة المالية القطعية .
 هـ - المباقر والدواجن:
تعتمد نسبة 10% من القيمة المالية القطعية المقدرة والمدونة في سجلات الدوائر المالية إذا كان البيع ضمن السنة الأولى للتملك وتزاد هذه النسبة بمعدل 7% عن كل سنة تملك إضافية على ألا تزيد نسبة الزيادة   عن 100% من القيمة المالية القطعية المقدرة .
حيث تصبح النسبة 110% من القيمة المالية القطعية .
   مثال عن بيع عقار تجاري( محل تجاري):
شخص يملك محل تجاري منذ عام 1998 قام ببيعه كاملاً عام 2006 وكانت القيمة المالية القطعية لهذا المحل 63000 ل.س لتحديد الضريبة المترتبة على هذا البيع نتبع الخطوات التالية:
63000 × 30% = 18900 ل.س الضريبة المترتبة عن التنازل عن حق الملكية.
و بما التملك عام 1998 و البيع عام 2006 فعدد سنوات التملك / 9 / سنوات
63000 × 270% = 170100 ل.س ضريبة عن عدد سنوات التملك .
18900 + 170100 = 189000 ل.س الضريبة الواجب تسديدها.
مثال عن بيع عقار تجاري( منشأة صناعية):
شخص يملك منشأة صناعية منذ /25/ سنة قيمتها المالية / 150.000 / ل س قام ببيعها في عام /2007/ تحسب ضريبتها على الشكل التالي :
-  150.000 ×  30% = 45000 ل س الضريبة المترتبة عن التنازل عن حق الملكية.
-  150.000 × 165% = 247500 ل س  ضريبة عن عدد سنوات التملك .
إجمالي الضريبة : 45000+ 247500 = 292500 ل س
في حال بيع حصة سهمية  من العقار كيف يتم احتساب الضريبة؟
عند بيع كامل الملكية للعقار تطبق النسب الضريبية المحددة أما في حال بيع حصة سهمية من العقار فتطبق النسب الواردة على القيمة المالية المعادلة للحصة السهمية المباعة
مثال:
عند بيع المدجنة المذكورة سابقا و ضريبتها عن كامل المدجنة هي 56250 ل.س في حال كان البيع لحصة سهمية مقدارها 240 سهم فقط
فتكون الضريبة عن الحصة السهمية كما يلي :
    المباعة السهمية الحصة عن الضريبة   = (الكلية الضريبة×السهمية الحصة)/2400
 س.ل 5625 = ( 56250×240 )/2400
وبالتالي تكون الضريبة عن الحصة السهمية المباعة لـ 240 سهم من المدجنة المذكورة مبلغ 5625 ل.س                                              
 متى يترتب علي التقدم بتصريح البيع عندما أقوم ببيع العقار الخاص بي ؟
– تم إلزام الأشخاص الذين يقومون بأي عملية بيع عقاري أو التنازل عن حق الإيجار تقديم تصريح مرفق بقيد مالي قطعي للعقار المباع خلال مدة أقصاها ثلاثون يوماً من تاريخ البيع .
  ما هي المهلة الممنوحة لي لتسديد الضريبة المترتبة علي ؟ 
-يجب تسديد الضريبة المترتبة على البيع  خلال مدة أقصاها ثلاثون يوما تلي تاريخ تقديم بيان البيع .
 هل تترتب على البائع غرامات في حال تأخر عن تقديم التصريح اللازم عن البيع أو تأخر عن تسديد الضريبة المترتبة على هذا البيع ؟
أ  - تم فرض غرامة قدرها 10% من الضريبة في حال تأخر البائع عن تقديم تصريحه بالبيع للدوائر المالية خلال مدة ثلاثين يوماً من تاريخ البيع .
ب – في حال تأخر المكلف عن تسديد الضريبة خلال الثلاثين يوما التالية لتاريخ التصريح تفرض عليه غرامة قدرها 10%سنويا من الضريبة لعدم الدفع في الاستحقاق وفي حال انتهت سنة الاستحقاق تصبح الغرامة 20% ويحدد الحد الأقصى للغرامة ب 30% من الضريبة في حال عدم الدفع في السنة الثانية وفقا لأحكام المادة 107 من القانون 24 لعام 2003.
 هل يمكنني كمكلف الاعتراض على الضريبة المفروضة علي في حال وجدتها غير منطقية وظالمة   ؟.
نعم يحق لك الاعتراض على الضريبة خلال مهلة ثلاثين يوماً تلي تاريخ تبلغه أمر قبض مبلغ الضريبة وعلى المكلف أن يبين في اعتراضه وقائع العقار لجهة المنطقة والموقع والاعتبارات الأخرى مرفقاً به إيصال تأمين قدره 5% من الضريبة المترتبة  ويعاد هذا التأمين للمكلف إذا ظهر أنه محق في طلبه أو بجزء منه وإلا فيصبح إيرادا للخزينة علماً أن الاعتراض لا يوقف تحصيل الضريبة خلال المهلة المحددة بالقانون رقم /41/ لعام 2005 .
 ما هو مقدار التخفيض الذي يمكن أن أحصل عليه في حال قبلت لجنة الاستئناف اعتراضي واقتنعت بالنقاط المثارة فيه؟
يحق للجنة الاستئناف أن نخفض الضريبة بما لا يتجاوز 35%وفقا للمعايير التالية :
لغاية 20% للمنطقة
لغاية 10% للموقع
لغاية 5% للاعتبارات الأخرى التي يعود تقديرها للجنة من واقع الكشف الحسي.

 هل كل البيوع والتنازلات العقارية خاضعة لضريبة البيوع العقارية ؟
استثنى القانون41 لعام 2005 بعض البيوع والتنازلات من ضريبة البيوع العقارية وقد حددها كما يلي :
1 – عمليات نزع الملكية والاستيلاء للمنفعة العامة أو للتحسين العقاري .
2 – الإعارة بين الأصول والفروع والأزواج فقط.
3 – بيوع الجهات العامة.
4 – بيوع الجمعيات الخيرية.
5-  بيوع البعثات الدبلوماسية شرط المعاملة بالمثل.
6 –تقديم العقار كحصة عينية لقاء مساهمة صاحب العقار بجزء من رأس مال الشركات المساهمة التي تطرح أسهمها على الاكتتاب العام بنسبة لا تقل عن 50% شريطة عدم تصرف مقدم الحصة العينية بالأسهم التي يتم تخصيصه بها لقاء تقديم عقاره خلال الخمس سنوات التالية لعملية التخصيص.
 في حال قيام الشخص الذي قدم العقار كحصة عينية لقاء مساهمته بجزء من رأس مال الشركة المساهمة بالتصرف بالأسهم التي تم تخصيصه بها خلال الخمس سنوات التالية لتقديمه مساهمته هل يعفى من الضريبة ؟
تستوفى الضريبة المترتبة عليه وكأنه قام بالتنازل عن العقار للشركة بتاريخ تقديم العقار كحصة عينية .
 هل يمكنني تسجيل عملية البيع التي قمت بها في المصالح العقارية قبل تسديد الضرائب المترتبة على هذا البيع ؟
حظر القانون على الجهات المخولة بتوثيق واقعات بيع العقارات توثيق التنازلات قبل الحصول على براءة ذمة من الدوائر المالية .